Membongkar Tuntas 10 Cara Rahasia dan Paling Jitu Teknik Flip atau Menjadi Flipper Properti (Property)

Pada artikel terdahulu, saya sudah pernah membahas secara lengkap bagaimana tips jitu bisnis menjadi agen atau broker properti (property). Bila anda belum sempat atau belum pernah membaca artikel tersebut, sangat disarankan untuk membacanya terlebih dahulu melalui link disini. Hal ini dimaksudkan, agar ketika membaca artikel berikut ini, anda bisa mengetahui dengan jelas perbedaan diantara kedua teknik yang dikenal dan berlaku umum dalam bisnis jual beli properti.

Pada bisnis jual-beli properti, selain dikenal istilah agen atau broker property maka juga ada istilah flipper. Asal usul kata flipper adalah flip (bahasa Inggris = membalik) yakni membalik posisi anda dalam waktu tertentu (singkat) dari sebagai pembeli menjadi penjual. Secara lengkapnya, flip adalah teknik membeli properti dengan harga yang relatif murah, lalu menjual kembali dengan harga yang relatif lebih tinggi. Atau dalam kehidupan sehari-hari kita sering mendengar istilah menguasai property dengan harga yang relatif murah atau yang populer diiklankan dalam seminar properti, dengan tema yang boombastis yakni “memiliki properti tanpa modal" atau “membeli properti tanpa uang”. Maksud kata “tanpa modal” atau “tanpa uang” bukanlah berarti anda tidak perlu mengeluarkan uang sama sekali, namun anda tetap membutuhkan uang dan bila dibandingkan dengan potensi uang yang akan anda dapatkan kelak, maka uang yang anda keluarkan tersebut tidak berarti apa-apa. Jadi Flipper adalah sebutan untuk orang yang melakukan transaksi flip, sementara prosesnya disebut flipping.

Nah, bila anda ingin mencoba menjadi flipper atau hanya sekedar ingin mengetahui teknik flip properti, anda tidak perlu merogoh kocek sampai ratusan ribu bahkan jutaan rupiah untuk mengikuti seminar properti, karena saya akan memberikan beberapa pedoman dan membagikan tips super ampuhnya secara gratis yang akan menuntun anda agar sukses menjadi seorang flipper. Bagaimana, anda siap ? Yuk, simak saja artikel Membongkar Tuntas 10 Cara Rahasia dan Paling Jitu Teknik Flip atau Menjadi Flipper Properti, berikut ini.

Seperti saran yang sudah disampaikan diatas, bila anda sudah membaca artikel saya tentang seluk beluk agen/broker property, maka akan terlihat dengan jelas perbedaan antara agen/broker property dan flipper. Perbedaan utamanya, agen atau broker property mendapat keuntungan berupa komisi dari hasil penjualan property, sementara flipper mendapat keuntungan dari selisih harga beli dan harga jual. Pilihan anda ingin sebagai broker atau flipper, sangat tergantung seberapa besar keyakinan dan keberanian anda mengambil resiko. Untuk lebih memahami perbedaan diantara keduanya, berikut ini saya akan memberikan sebuah contoh ilustrasi yang lebih sederhana.

Kasus ( Case) :

Bila anda menemukan sebuah property di lokasi sangat strategis, kebetulan pemilik tersebut sangat mendesak serta membutuhkan uang. Harga pasaran property Rp. 1 Milyard tapi karena mendesak Rp. 800 Juta akan dilepas, maka apa yang akan anda lakukan, apakah posisi anda sebagai flipper atau sebagai agen/broker ?

Solve Problem :

Alternatif pertama, bila anda ingin safety player (tidak mau mengambil resiko lebih besar dan repot-repot), sebaiknya pilih opsi menjadi agen atau broker property. Lalu apa untung-ruginya?

Keuntungannya :

1. Akan mendapatkan fee sesuai kesepakatan dengan pemilik jika berhasil menjual property tersebut (misal 2 - 3 persen dari nilai transaksi)
2. Tidak perlu membuat perjanjian perikatan jual beli dengan pemilik, namun cukup kesepakatan minimal secara lisan atau paling banter hanya kuasa (dibawah tangan) dari pemilik untuk mencarikan calon pembeli

Kerugiannya :

1. Tidak bisa sekehendak hati melakukan upping (meningkatkan) harga jual dan belum tentu si pemilik setuju karena khawatir property miliknya lambat terjual bila harga penawaran terlalu tinggi (mahal).
2. Kemungkinan anda akan bersaing dengan agen atau broker lain yang juga digandeng oleh si penjual atau pemilik property

Alternatif kedua, bila anda berani dan siap mengambil resiko dengan dana yang anda miliki (meski terbatas), maka anda flip property misal dengan anda bayar sendiri atau cara lain anda mencari patner (investor) untuk membayar tanda jadi atau uang muka, dan selanjutnya anda bisa dengan leluasa menentukan harga jual yang diinginkan. Lalu apa untung ruginya?

Keuntungannya :

1. menjalankan teknik sebagai seorang flipper dengan kemungkinan mendapat keuntungan jauh lebih besar dari komisi bila anda hanya menjadi agen atau broker
2. memiliki hak penuh untuk menentukan harga jual property seperti yang anda harapkan.

Kerugiannya :

1. Anda diharuskan membuat perjanjian perikatan jual beli (PPJB),dsb
2. Menyerahkan uang muka atau DP dan punya kewajiban pelunasan property kepada pemilik sesuai tenggat waktu yang diberikan (biasanya maksimal 3 bulan) atau uang muka hangus.

Namun dalam kenyataannya, tidak semua orang mampu menjadi seorang flipper, karena teknik flip ini membutuhkan beberapa keahlian dan kemampuan, antara lain :

1. Teknik negosiasi dengan pemilik property, sehingga pemilik mau melepas hak kepemilikannya untuk sementara waktu dengan hanya menerima sejumlah uang tertentu yang anda bayarkan.
2. Keberanian mengambil resiko yang tentunya juga sudah dikalkulasi secara matang
3. Kejelian melihat property yang bisa di-flipping

Singkat kata, flipping property dijalankan hanya oleh sebagian orang yang paham saja dan berani mengambil resiko karena sangat kental dengan unsur-unsur spekulasi. Jika anda ingin menjadi flipper, maka berikut ini, merupakan 10 cara rahasia dan paling jitu dalam melakukan teknik flip properti, sebagai berikut :

1. Cari dan buat listing properti yang akan dilakukan flipping, bisa melalui iklan di surat kabar, internet, pamflet/plank dijual, dsb. Beberapa ciri-ciri property yang kemungkinan bisa dilakukan flipping, antara lain :
   1. Harganya dibawah harga pasar (undervalue) ataukah tidak ? Untuk mengetahui bahwa property berada dibawah harga pasar, maka anda harus menguasai daerah tersebut, mencari informasi dari agen/broker property, iklan, info notaries, laporan penilaian independent (independent appraisal), dsb. 
   2. Lokasi di daerah strategis yang banyak diburu konsumen (lokasi perkantoran, lokasi bisnis, perumahan elit, seputaran kampus, dsb).
   3. Pemilik property (owner) bersedia menerima uang tanda jadi atau down payment (DP) terlebih dahulu dan tidak mempermasalahkan property akan anda jual kembali kepada siapapun asalkan anda atau calon pembeli berikutnya membayar properti tersebut kepada si pemilik secara cash keras (tunai) dengan maksimal sesuai tenggat waktu yang telah diperjanjikan.

2. Periksa seluruh dokumen kepemilikan seperti bukti sertipikat asli (SHM, SHGB, dsb), PBB, IMB Asli (bila ada), dokumen legalits lainnya yang berkaitan dengan kepemilikan property (misal bila jaminan milik orang yang telah meninggal dunia atau masih atas nama ahli waris, pastikan surat keterangan waris, surat kematian, dsb lengkap). Singkatnya, anda harus pastikan bahwa objek (property) tersebut bisa dilakukan jual beli dihadapan notaris PPAT di kemudian hari.
3. Sediakan uang sebagai tanda jadi atau uang muka (down payment) sesuai kesepakatan dengan pemilik property (negosiasikan dan usahakan agar uang muka seminimal mungkin). Sampaikan kepada owner bahwa anda sedang mencari sponsor (penyandang dana), bisa juga anda katakan kalau anda sebenarnya meminta bantuan bank, atau meminjam dana dari teman (patner) untuk melunasi property sesuai harga kesepakatan.
4. Buat Perjanjian Perikatan Jual Beli (PPJB) secara notariil, yang memuat hal berikut :

1. Pihak-pihak yang melakukan perikatan (subjek),
2. Klausul yang disepakati bersama seperti besarnya uang muka atau DP, waktu tangguh yakni batas waktu pelunasan property (biasanya maksimal 3 bulan),
3. Sanksi bila salah satu pihak wanprestasi (inkar janji) misalnya bila pembeli tidak melakukan pelunasan sesuai waktunya maka uang muka hangus, dan bila pemilik property yang membatalkan transaksi sepihak maka ia berkewajiban mengembalikan uang muka tergantung keepakatan (misal 2 kali lipat)
4. Objek yang akan diperjanjikan (property).
5. Sebelum anda menawarkan atau menjual kembali property yang di-flip kepada calon pembeli berikutnya, ada hal yang perlu anda perhatikan, yakni :
   1. Bila harganya jauh dibawah harga pasar, maka bisa langsung jual sesuai harga pasaran sehingga anda mendapatkan margin yakni selisih harga yang diterima dari pembeli berikutnya dengan harga yang akan anda bayarkan kepada penjual
   2. Bila ingin lebih meningkatkan nilai jual (harga) dari properti tersebut, anda dapat melakukan cara seperti : pengecatan kembali properti dengan warna yang indah agar tampilan property menjadi menarik, melakukan renovasi kecil dengan mengganti atap, merubah tampilan depan, merenovasi bagian properti yang rusak, memasang pagar, menambah ruangan dengan sekat atau partisi, jerjak, dsb
6. Siapkan langkah antisipasi dan berjaga-jaga dengan skenario terburuknya property tersebut tidak ada yang berminat dalam waktu 3 bulan (sesuai tenggat waktu yang diberikan penjual atau seperti yang diperjanjikan dalam perjanjian perikatan jual beli), yakni dengan menyediakan uang untuk pelunasan atau alternative lain mengajukan fasilitas kredit ke bank karena bila tidak, anda harus bersiap-siap dengan resiko uang muka menjadi hangus
7. Mencari pembeli baru terhadap property dengan tujuan menjual kembali dengan harga yang lebih tinggi dari harga yang dibayarkan kepada pemilik, sebelum tenggat waktu 3 bulan berakhir. Caranya bisa dengan melakukan promosi, pemasaran yang gencar, misal memasang pamflet, spanduk/banner, billboard, iklan media cetak, internet, jejaring sosial facebook, twitter, google plus, BBM, forum jual beli, dsb
8. Lakukan teknik komunikasi dan negosiasi yang baik terhadap calon pembeli baru yang kritis dan menanyakan mengenai asal usul dan asli dokumen kepemilikan property, misalnya anda bisa beralasan bahwa :
   1. Sertipikat asli masih ditangan pemilik karena anda masih memiliki kekurangan pembayaran,
   2. Anda hanya menginginkan uang muka atau D/P kembali karena butuh uang,
   3. dsb.
9. Bila terjadi deal dengan pembeli baru, maka anda meminta pembayaran secara cash keras/cek tunai. Jadi sebenarnya pembeli barulah yang melunasi property tersebut kepada pemilik awal dan anda mendapatkan keuntungan (margin) dari selisih harga yang anda tawarkan kepada pembeli baru dengan jumlah yang harus anda bayarkan ke pemilik. Intinya, owner akan menerima pembayaran property miliknya sesuai harga yang sudah ia perjanjikan dengan anda.
10. Bila anda baru saja menekuni bisnis jual beli properti dan tidak terlalu yakin menjadi seorang flipper, maka saya sangat menyarankan agar anda mempertimbangkan opsi sebagai broker saja terlebih dahulu karena menjadi agen atau broker properti jauh lebih simple dan juga resikonya relative rendah dibandingkan menjadi flipper. Setelah anda memiliki modal yang cukup (minimal untuk membayar panjar atau uang muka, renovasi, dsb), dan memiliki keberanian serta siap menghadapi resiko, maka silahkan coba untuk menjadi flipper.